Qu'est-ce que le commandement de payer ?
Pour régler un litige de loyer impayé, il est conseillé de commencer par chercher une issue à l'amiable. Le dialogue est donc la première solution possible. Cependant, dans la plupart des cas, cela n'est pas suffisant. Afin de régler un litige, l'étape suivante est le commandement de payer. De quoi s'agit-il exactement ? Délivré par acte extrajudiciaire, il s'agit d'un document juridique par lequel le propriétaire, à travers l'intervention d'un huissier de justice, invite son locataire à s'acquitter de sa dette. Pour être valable, l'acte officiel doit faire figurer le montant total des sommes dues. Si le locataire refuse de rembourser ses impayés au propriétaire, ce dernier pourra saisir le tribunal afin de procéder à l'expulsion du locataire. Si un tiers s'est engagé comme garant du locataire, ce dernier devra obligatoirement être informé de la procédure en cours dans un délai de 15 jours. Cette procédure légale est définie par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Pourquoi faire appel à un huissier de justice ?
Ce document est un acte d'huissier qui reconnaît la dette du locataire. Faire appel à un huissier de justice est donc indispensable pour envoyer l'acte juridique au locataire. C'est également l'huissier de justice qui sera en charge de transmettre le document au garant du locataire si celui-ci en a un.
Quand envoyer l'acte juridique ?
En règle générale, il est préconisé d'utiliser cette procédure juridique après avoir, au préalable, envoyer un courrier ou un email de relance pour loyers impayés puis une mise en demeure de payer avec accusé de réception. Si vous disposez d'une assurance loyers impayés, votre assureur vous guidera dans les démarches à suivre.
Les réactions du locataire
Après réception de l'acte juridique, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régler ses loyers en retard. En fonction de la réaction du locataire, plusieurs scénarii sont possibles :
- Le locataire s'acquitte de sa dette. Le litige est réglé.
- Le locataire ne s'acquitte que d'une partie de la dette. Il peut alors être assigné en vue de son expulsion, quelle que soit la part restante.
- Le locataire saisi le juge afin de demander des délais de paiement. Il peut également faire une demande de Fonds de solidarité pour le logement.
- Le locataire n'a aucune réaction. Passé le délai de deux mois, le propriétaire peut saisir le juge d'instance. Ce dernier pourra constater que le contrat de location a été rompu. Il décidera alors de prononcer, ou non, l'expulsion du locataire.
Il est à noter que le dépôt de garantie ne pourra pas être utilisé afin de régler les impayés.
La garantie loyers impayés (GLI)
Face aux risques de loyers impayés, il existe une solution : la garantie loyers impayés. Il s'agit d'une assurance qui protège les propriétaires contre les impayés ainsi que les dégradations qui pourraient être commises par le locataire. La garantie loyers impayés (GLI) prend également en charge l'éventuelle action en justice nécessaire pour régler un litige avec un locataire.
La garantie de loyers impayés est souscrite par un assureur privé. C'est le propriétaire qui choisi l'offre qui correspond le mieux à ses besoins. Attention cependant, pour souscrire à une GLI, il faut s'assurer que le locataire est solvable et ne présente que peu de risque. Cela signifie que, s'il dispose d'un CDI, ses revenus nets sont au moins 2,7 fois supérieurs au montant total du loyer et des charges. Pour tout autre type de contrat, le locataire doit disposer de ressources trois fois supérieures au montant du loyer et des charges. Certains assureurs demandent à ce que le locataire fournisse la caution solidaire d'un tiers, notamment s'il est étudiant ou apprenti.
Combien coûte une garantie des loyers impayés ?
Le coût de l'assurance loyers impayés varie en fonction du contrat choisi et du montant du loyer à couvrir. En général, le prix de la GLI correspond à 2,5 à 5 % du loyer annuel, charges comprises. Si ce coût est non négligeable, il est important de savoir que chaque année, plus d'1,5 millions de personnes rencontrent des difficultés à payer l'intégralité de leur loyer. Souscrire une assurance loyers impayés est la solution la plus simple et efficace pour résoudre des litiges.
