En tant que bailleur, si le locataire ne procède pas au payement des loyers, vous avez des démarches que vous pouvez mener pour obtenir gain de cause. Elles concourent à la récupération diligente des loyers impayés. Des mesures préalables sont certes recommandées avant toute saisine du tribunal. Le propriétaire a la possibilité d'exercer en outre plusieurs recours. De plus, si le locataire est criblé de dettes, la procédure peut être orientée autrement.
Les droits de propriétaire en cas de loyers impayés
Le bailleur et le locataire sont liés par un contrat de location. Ils consentent à des obligations réciproques. Dès le premier retard de paiement constaté, le propriétaire est tenu de contacter par téléphone ou par courriel le locataire afin d'en connaître la cause. Si le locataire rencontre quelques difficultés de trésorerie, le propriétaire bailleur (ou le gestionnaire, si le bien est sous gestion locative) lui propose un échéancier donné. Au cas où la situation perdure, le propriétaire avertit la caution. Celle-ci est tenue de pallier la défaillance du locataire. Elle a la possibilité d'inciter le locataire à solder son loyer impayé, ou de payer les loyers à sa place. Si la caution ne se manifeste pas, le propriétaire met en demeure le locataire par une lettre recommandée avec un accusé de réception. Il rappelle au locataire l'obligation qui est prévue au contrat de location. Il s'agit de celle de régler au terme convenu non seulement le loyer, mais aussi les charges récupérables, faute de quoi le bail est résilié. Le double de la lettre de mise en demeure du locataire est envoyé à la caution. L'assureur est informé dans les plus brefs délais si le propriétaire a souscrit à une assurance de loyers impayés. Si le locataire perçoit une quelconque aide au logement, la Caisse d'allocations familiales doit être informée dans un délai de deux mois. Elle peut décider de mettre en place la procédure dite de tiers payant. Dans ce cas, elle verse directement au propriétaire l'allocation, pendant au moins six mois. Le départ du locataire peut faire l'objet d'une négociation si sa situation financière est compromise durablement. Le but serait alors de ne pas accumuler sur une longue période des loyers non-payés.
Les démarches juridiques pour la récupération des loyers dus
A l'issue de la procédure de recouvrement, au cas où le bailleur n'a toujours pas obtenu gain de cause, il peut faire appel à un huissier pour demander immédiatement une saisie des comptes du locataire. Pour engager la procédure, il faut présenter un justificatif d'identité à l'huissier, de même que le contrat de bail. La demande signifie clairement que les comptes du locataire sont bloqués afin de récupérer le loyer impayé. Le tribunal d'instance est saisi par la suite pour obtenir un titre exécutoire. Le bailleur a à sa disposition trois différentes solutions. Il peut s'engager sur la voie de la saisie-vente des meubles. Dans ce cas, les biens meubles du locataire font l'objet de saisie par l'huissier. Ils sont vendus par la suite aux enchères au profit du bailleur pour rembourser les loyers impayés. La deuxième possibilité est de procéder à la saisie-attribution sur le compte bancaire du locataire. Les sommes à payer au titre des loyers sont prélevées directement sur les comptes du locataire. Elles sont transférées sur les comptes du bailleur. La dernière possibilité est la saisie-attribution sur le salaire. Les montants qui sont dus par le locataire sont retenus dans ce cas sur une partie du salaire du locataire et remis au bailleur. Dès que le locataire reprend au fil du temps le paiement régulier de ses loyers, le bailleur peut demander au juge d'ordonner la levée de la saisie. Cela dit, à l'initiation de la procédure, la dette en question peut également être contestée par le locataire devant le juge.
Le recouvrement des loyers impayés après expulsion
L'expulsion du locataire ne signifie point que les loyers impayés ont été recouvrés. Le bailleur doit encore saisir un huissier de justice pour obtenir satisfaction. Il adresse au locataire et à la caution un commandement de payer. La résiliation du bail n'intervient en principe qu'après un délai de 2 mois. En l'absence d'une réaction prompte après les 2 mois, le juge d'instance est saisi en référé. Une ordonnance est prise en ce sens pour constater la résiliation définitive du contrat de bail et prononcer également l'expulsion. Les services d'un avocat sont recommandés pour suivre de bout en bout la procédure mise en œuvre. La requête rédigée par le bailleur contient l'objet, les motifs et la demande clairement formulée.
La procédure de recouvrement si le locataire est parti du logement sans payer
La procédure de recouvrement de loyer impayé reste très simple si le locataire part des lieux en remettant les clés sans rien rembourser des impayés. La première démarche importante est d'avoir connaissance de la nouvelle adresse du locataire. Cette information facilite la phase de conciliation à l'amiable. L'assurance loyer impayé est ensuite mise en exécution pour recouvrer les fonds. Si le locataire est parti des lieux sans payer et sans remettre les clefs, les services d'un huissier de justice sont requis pour lancer le constat d'abandon des lieux. Sur la base du procès-verbal établi par l'huissier, le bailleur reprend possession des lieux. Dans un tel contexte, il ne pourra évidemment pas être poursuivi pour violation de domicile.
