Les loyers impayés figurent parmi les situations les plus communes que les propriétaires doivent gérer avec attention dans le cadre d’une location immobilière. Si cette condition ne concerne qu’une petite partie des contrats de bail, les problèmes de paiement peuvent rapidement mettre en difficulté le bailleur ou plus précisément le détenteur du bien immobilier. Recours aux assurances ou à la caution, négociations à l’amiable, procédures judiciaires, injonction ou
commandement de payer, nombreuses sont les procédures à suivre en cas de loyer impayé avant de procéder à la résiliation du contrat et à l’expulsion du locataire.
Combien de loyers impayés avant de procéder à l’expulsion ?
En France, la procédure d’expulsion dans une telle situation est souvent très longue, entre quelques mois à de nombreuses années selon la situation financière et personnelle des locataires, et des délais accordés par les juges. En effet, le propriétaire doit attendre entre 4 et 16 mois avant de procéder à une expulsion effective des locataires défaillants.
Par ailleurs, la trêve hivernale prolonge les délais d’application d’une expulsion. En outre, si les locataires ont des enfants à charge, il est possible que les autorités judiciaires obligent les propriétaires à patienter jusqu’à la fin de l’année scolaire avant de reprendre les procédures d’expulsion.
Cela dit, il convient mieux d’entamer les démarches une fois que vous apercevez que votre locataire a du mal à acquitter le loyer. Les procédures doivent être réalisées dès le premier impayé. Il n'est pratiquement jamais conseillé d'attendre, puisque plus le temps passe, plus l’impayé se creuse, il est donc indispensable de réagir aussi tôt que possible pour résoudre l’impair.
Avant de suivre les démarches judiciaires, il vous est conseillé de procéder à une négociation à l’amiable. Un loyer impayé par le locataire peut être la suite d’un problème financier passager ou d’un simple oubli. Par ailleurs, les démarches nécessaires à l’expulsion sont souvent coûteuses et très longues. Une entente à l’amiable est ainsi à préconiser en priorité. Si vous voulez connaître tous les recours possibles en cas de loyer impayé, rendez-vous
ici.
Demander une négociation à l’amiable
Lorsque vous constatez un retard de paiement du loyer, la première chose à faire est de contacter votre locataire. Pour ce faire, il vous suffit de rappeler le retard de paiement par téléphone ou par mail pour éviter toute forme de litige. Un seul loyer impayé ne vous permet pas de juger de la mauvaise fois d’un locataire. Il peut s’agir d’une difficulté financière passagère ou d’un oubli.
Deux semaines après la première réclamation, au cas où locataire n’a pas encore réglé son loyer, il est temps de lui envoyer une lettre de mise en demeure qui l’ordonne de payer le reste des loyers. Il est aussi possible de proposer au locataire un plan d’apurement afin d’étaler la dette dans le temps. Pour vous informer davantage sur ce type de
procédure, il convient mieux d’entrer en contact avec une agence immobilière. Cette dernière peut en effet vous aider à rédiger une lettre de mise en demeure ou bien un plan d’apurement.
Faire appel aux assurances ou aux garants
En cas de refus de paiement ou de non-réponse suite à la tentative de négociation à l’amiable et à l’envoi de la lettre de mise en demeure, vous devez envoyer un commandement de payer au locataire. Cette lettre doit être rédigée et avisée obligatoirement par un huissier. Elle permet de rappeler au locataire les engagements qu’il a signés lors de la finalisation du contrat de bail. En principe, l’ordre ou le commandement de payer est un document juridique, livré par un huissier de justice. Il informe le locataire qu’il a à sa disposition un délai de 2 mois pour régler tout le reste du loyer.
Ce document constitue également la première étape de l’annulation du contrat de bail en cas de loyer impayé. Si vous avez souscrit votre appartement ou votre maison à une
assurance loyer impayé, vous devez informer votre assurance de la situation au plus vite pour demander l’indemnisation dans les plus brefs délais. Ensuite, l’assurance vous demandera de lui transmettre le dossier du locataire et les documents prouvant l’existence du non-paiement des loyers.
Procéder à la résiliation de bail
Si le propriétaire d’un bien immobilier réussit à obtenir l’indemnisation des loyers impayés, il peut rapidement se débarrasser du locataire défaillant. Ainsi, il peut immédiatement procéder à la
résiliation de bail. En général, il existe de nombreux motifs permettant de résilier un bail tel que la non-communication d’une assurance habitation, les troubles de voisinage et les loyers impayés.
Si le locataire a de la difficulté à payer les loyers, il est possible de rompre le contrat contenant une clause résolutoire dès le moment où il ne paie plus son loyer. 60 jours après l’envoi du document d’injonction de payer, vous pouvez saisir la justice afin de demander l’autorisation d’expulser le locataire. Si le contrat de bail ne mentionne pas la clause résolutoire, le juge peut accorder au locataire un délai supplémentaire de 3 mois à 3 ans.
